Uma casa ou apartamento usado como residência da família pode ser penhorado apenas porque possui elevado valor de mercado?
Segundo o Superior Tribunal de Justiça, não. O valor, o padrão construtivo, a localização privilegiada ou a possibilidade de vender o imóvel e comprar outro mais barato não afastam, por si, a proteção legal do bem de família.
A decisão não significa que o imóvel residencial jamais possa ser penhorado. A própria legislação prevê exceções. O que o Poder Judiciário não pode fazer é criar uma nova exceção baseada exclusivamente no valor do bem.
O que o STJ decidiu sobre o imóvel de alto valor?
A Terceira Turma do STJ examinou a controvérsia no AREsp 2.791.033/PR.
O processo envolvia um imóvel utilizado como residência pelos devedores. O juízo de primeiro grau reconheceu sua impenhorabilidade, mas o Tribunal de Justiça do Paraná autorizou a penhora porque o bem estava localizado em condomínio de alto padrão.
Para o tribunal estadual, o imóvel poderia ser vendido, parte do preço utilizada para pagar a dívida e o restante reservado à aquisição de uma residência mais simples.
O STJ afastou essa solução. Por unanimidade, a Terceira Turma concluiu que a Lei nº 8.009/1990 não estabelece limite de valor, localização ou padrão para a proteção do bem de família.
Segundo o colegiado, as exceções previstas na lei são taxativas e devem ser interpretadas restritivamente. O Judiciário não pode criar uma nova hipótese de penhora com base em avaliação subjetiva sobre o que seria um imóvel luxuoso ou excessivamente valioso. A decisão foi proferida em 22 de junho de 2026 e divulgada pelo STJ em 28 de agosto de 2026.
O que é bem de família?
A Lei nº 8.009/1990 protege o imóvel residencial próprio utilizado como moradia permanente pelo casal ou pela entidade familiar.
Em regra, esse imóvel não responde pelas dívidas civis, comerciais, fiscais, previdenciárias ou de outra natureza contraídas pelos proprietários que nele residem.
A proteção busca preservar o direito à moradia e um patrimônio mínimo indispensável à subsistência familiar. Por isso, ela não depende de o imóvel ser simples, popular ou de baixo valor.
Para invocar a proteção, entretanto, é necessário demonstrar que o bem efetivamente serve de residência permanente. A simples alegação de que o imóvel pertence à família pode não ser suficiente quando os documentos e as circunstâncias apontam outra utilização.
Imóvel luxuoso também pode ser bem de família?
Sim. O STJ decidiu que um imóvel não perde a proteção apenas porque está situado em condomínio de alto padrão ou possui valor suficiente para quitar a dívida.
A Lei nº 8.009/1990 não autoriza a venda judicial do imóvel para que o devedor compre outro mais barato. Também não permite a penhora de parte do valor com fundamento exclusivo na suntuosidade do bem.
O julgamento evita critérios difíceis de aplicar com uniformidade. O conceito de imóvel “caro” ou “luxuoso” varia conforme a cidade, o bairro, o mercado imobiliário e a realidade econômica das partes.
Assim, uma vez comprovados os requisitos do bem de família, o elevado valor não constitui exceção legal à impenhorabilidade.
A proteção vale para qualquer dívida?
Não. A proteção do bem de família é relevante, mas não é absoluta.
O artigo 3º da Lei nº 8.009/1990 admite a penhora, entre outras situações, para:
- cobrança do financiamento utilizado na construção ou aquisição do próprio imóvel;
- pagamento de pensão alimentícia, observados os direitos de eventual coproprietário;
- cobrança de IPTU, taxas e contribuições devidas em razão do imóvel;
- execução de hipoteca oferecida pelo casal ou pela entidade familiar;
- hipóteses relacionadas à aquisição do bem com produto de crime;
- cumprimento de determinados efeitos patrimoniais de condenação criminal;
- obrigação decorrente de fiança prestada em contrato de locação.
Portanto, não basta saber que o devedor mora no imóvel. Também é necessário identificar a origem da dívida e verificar se ela se enquadra em uma das exceções previstas em lei.
Dívida de condomínio permite penhorar o apartamento?
A dívida condominial possui relação direta com o próprio imóvel. A jurisprudência admite que o apartamento seja alcançado para o pagamento das cotas condominiais, mesmo quando utilizado como residência familiar.
Isso ocorre porque as despesas condominiais contribuem para a conservação e manutenção do bem e acompanham a unidade imobiliária.
Consequentemente, a proteção reconhecida pelo STJ para imóveis de alto valor não deve ser interpretada como autorização para deixar de pagar condomínio, financiamento, impostos ou outras obrigações legalmente vinculadas ao próprio bem.
O que acontece se a família tiver mais de um imóvel?
A Lei nº 8.009/1990 considera residência, para essa finalidade, um único imóvel utilizado como moradia permanente.
Quando a entidade familiar possui vários imóveis utilizados como residência, a regra legal direciona a proteção ao de menor valor, salvo quando outro bem tiver sido formalmente registrado para essa finalidade, observadas as exigências legais.
A existência de mais de um imóvel não afasta automaticamente toda proteção. Contudo, torna indispensável examinar:
- qual bem funciona como residência permanente;
- como os demais imóveis são utilizados;
- se existe locação ou cessão a terceiros;
- se houve instituição formal de bem de família;
- quando cada imóvel foi adquirido;
- se existe indício de fraude ou alteração artificial do patrimônio.
A análise depende da situação documental e da realidade de ocupação dos bens. Em hipóteses envolvendo patrimônio sucessório, também pode ser útil compreender quando um herdeiro pode pedir usucapião de imóvel da herança.
A pessoa pode comprar uma casa mais cara para escapar dos credores?
Não legitimamente.
O artigo 4º da Lei nº 8.009/1990 impede que uma pessoa insolvente adquira, de má-fé, imóvel mais valioso para transferir sua residência e evitar a cobrança de dívidas.
Nessa situação, o juiz poderá transferir a proteção para a moradia anterior ou adotar as providências necessárias para liberar o imóvel mais valioso à execução.
A impenhorabilidade protege a moradia. Ela não pode ser empregada como instrumento de fraude contra credores.
Como comprovar que o imóvel é a residência da família?
Se houver penhora, o proprietário deverá demonstrar concretamente que o imóvel é utilizado como moradia permanente.
Podem ser relevantes:
- contas de água, energia, telefone e internet;
- correspondências recebidas no endereço;
- declaração de imposto de renda;
- cadastro perante órgãos públicos;
- matrícula atualizada do imóvel;
- documentos escolares dos filhos;
- contratos e comprovantes relacionados à residência;
- fotografias, declarações e outros elementos de ocupação efetiva.
O meio processual adequado dependerá da posição do interessado e da fase da execução. A defesa pode ocorrer, por exemplo, mediante impugnação, embargos ou manifestação específica sobre a constrição.
Por isso, a ordem de penhora não deve ser ignorada. O interessado precisa observar o prazo processual e apresentar documentação consistente. Para situações em que o imóvel pertence a menor, veja também o artigo sobre o alvará judicial para venda de imóveis de menores.
Conclusão
O STJ reafirmou que o imóvel residencial não perde a proteção do bem de família apenas porque possui alto valor de mercado, padrão elevado ou localização privilegiada.
A lei não estabelece um teto econômico para a proteção da moradia. Por outro lado, continuam aplicáveis as exceções legais relacionadas, por exemplo, a alimentos, financiamento, tributos, condomínio, hipoteca e fiança locatícia.
Cada situação exige a análise da origem da dívida, da utilização efetiva do imóvel, dos demais bens existentes e de eventual indício de fraude.
Diante de uma ordem de penhora ou de dúvida sobre a proteção patrimonial da residência, a orientação jurídica individualizada pode esclarecer os documentos necessários e a medida processual compatível com o caso.
Perguntas frequentes
Sim. Segundo o STJ, o valor, o padrão ou a localização do imóvel não afastam, por si, a proteção. É necessário demonstrar que ele funciona como residência permanente da família e verificar se a dívida não se enquadra em uma exceção legal.
Não apenas porque o imóvel possui alto valor. No AREsp 2.791.033/PR, o STJ entendeu que essa solução não está prevista na Lei nº 8.009/1990 e criaria uma exceção baseada em critério subjetivo.
Pode haver penhora nas exceções previstas em lei, como dívidas de financiamento do próprio imóvel, pensão alimentícia, IPTU, despesas condominiais, hipoteca e fiança em contrato de locação.
Não automaticamente. É preciso identificar qual imóvel serve como residência permanente e como os demais são utilizados. Quando existem várias residências, a lei estabelece critérios específicos para definir o bem protegido.
Podem ser apresentados contas de consumo, correspondências, declarações fiscais, documentos escolares, cadastros públicos e outros elementos que demonstrem a ocupação efetiva e permanente do imóvel.
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Fontes oficiais
- STJ — notícia oficial sobre o AREsp 2.791.033/PR, publicada em 28/08/2026.
- STJ — inteiro teor do AREsp 2.791.033/PR, julgado em 22/06/2026 e publicado em 26/06/2026.
- Presidência da República — Lei nº 8.009/1990.
