Categoria: Direito Imobiliário

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Imóvel de alto valor pode ser penhorado? Entenda a decisão do STJ

Uma casa ou apartamento usado como residência da família pode ser penhorado apenas porque possui elevado valor de mercado?

Segundo o Superior Tribunal de Justiça, não. O valor, o padrão construtivo, a localização privilegiada ou a possibilidade de vender o imóvel e comprar outro mais barato não afastam, por si, a proteção legal do bem de família.

A decisão não significa que o imóvel residencial jamais possa ser penhorado. A própria legislação prevê exceções. O que o Poder Judiciário não pode fazer é criar uma nova exceção baseada exclusivamente no valor do bem.

O que o STJ decidiu sobre o imóvel de alto valor?

A Terceira Turma do STJ examinou a controvérsia no AREsp 2.791.033/PR.

O processo envolvia um imóvel utilizado como residência pelos devedores. O juízo de primeiro grau reconheceu sua impenhorabilidade, mas o Tribunal de Justiça do Paraná autorizou a penhora porque o bem estava localizado em condomínio de alto padrão.

Para o tribunal estadual, o imóvel poderia ser vendido, parte do preço utilizada para pagar a dívida e o restante reservado à aquisição de uma residência mais simples.

O STJ afastou essa solução. Por unanimidade, a Terceira Turma concluiu que a Lei nº 8.009/1990 não estabelece limite de valor, localização ou padrão para a proteção do bem de família.

Segundo o colegiado, as exceções previstas na lei são taxativas e devem ser interpretadas restritivamente. O Judiciário não pode criar uma nova hipótese de penhora com base em avaliação subjetiva sobre o que seria um imóvel luxuoso ou excessivamente valioso. A decisão foi proferida em 22 de junho de 2026 e divulgada pelo STJ em 28 de agosto de 2026.

O que é bem de família?

A Lei nº 8.009/1990 protege o imóvel residencial próprio utilizado como moradia permanente pelo casal ou pela entidade familiar.

Em regra, esse imóvel não responde pelas dívidas civis, comerciais, fiscais, previdenciárias ou de outra natureza contraídas pelos proprietários que nele residem.

A proteção busca preservar o direito à moradia e um patrimônio mínimo indispensável à subsistência familiar. Por isso, ela não depende de o imóvel ser simples, popular ou de baixo valor.

Para invocar a proteção, entretanto, é necessário demonstrar que o bem efetivamente serve de residência permanente. A simples alegação de que o imóvel pertence à família pode não ser suficiente quando os documentos e as circunstâncias apontam outra utilização.

Imóvel luxuoso também pode ser bem de família?

Sim. O STJ decidiu que um imóvel não perde a proteção apenas porque está situado em condomínio de alto padrão ou possui valor suficiente para quitar a dívida.

A Lei nº 8.009/1990 não autoriza a venda judicial do imóvel para que o devedor compre outro mais barato. Também não permite a penhora de parte do valor com fundamento exclusivo na suntuosidade do bem.

O julgamento evita critérios difíceis de aplicar com uniformidade. O conceito de imóvel “caro” ou “luxuoso” varia conforme a cidade, o bairro, o mercado imobiliário e a realidade econômica das partes.

Assim, uma vez comprovados os requisitos do bem de família, o elevado valor não constitui exceção legal à impenhorabilidade.

A proteção vale para qualquer dívida?

Não. A proteção do bem de família é relevante, mas não é absoluta.

O artigo 3º da Lei nº 8.009/1990 admite a penhora, entre outras situações, para:

  • cobrança do financiamento utilizado na construção ou aquisição do próprio imóvel;
  • pagamento de pensão alimentícia, observados os direitos de eventual coproprietário;
  • cobrança de IPTU, taxas e contribuições devidas em razão do imóvel;
  • execução de hipoteca oferecida pelo casal ou pela entidade familiar;
  • hipóteses relacionadas à aquisição do bem com produto de crime;
  • cumprimento de determinados efeitos patrimoniais de condenação criminal;
  • obrigação decorrente de fiança prestada em contrato de locação.

Portanto, não basta saber que o devedor mora no imóvel. Também é necessário identificar a origem da dívida e verificar se ela se enquadra em uma das exceções previstas em lei.

Dívida de condomínio permite penhorar o apartamento?

A dívida condominial possui relação direta com o próprio imóvel. A jurisprudência admite que o apartamento seja alcançado para o pagamento das cotas condominiais, mesmo quando utilizado como residência familiar.

Isso ocorre porque as despesas condominiais contribuem para a conservação e manutenção do bem e acompanham a unidade imobiliária.

Consequentemente, a proteção reconhecida pelo STJ para imóveis de alto valor não deve ser interpretada como autorização para deixar de pagar condomínio, financiamento, impostos ou outras obrigações legalmente vinculadas ao próprio bem.

O que acontece se a família tiver mais de um imóvel?

A Lei nº 8.009/1990 considera residência, para essa finalidade, um único imóvel utilizado como moradia permanente.

Quando a entidade familiar possui vários imóveis utilizados como residência, a regra legal direciona a proteção ao de menor valor, salvo quando outro bem tiver sido formalmente registrado para essa finalidade, observadas as exigências legais.

A existência de mais de um imóvel não afasta automaticamente toda proteção. Contudo, torna indispensável examinar:

  • qual bem funciona como residência permanente;
  • como os demais imóveis são utilizados;
  • se existe locação ou cessão a terceiros;
  • se houve instituição formal de bem de família;
  • quando cada imóvel foi adquirido;
  • se existe indício de fraude ou alteração artificial do patrimônio.

A análise depende da situação documental e da realidade de ocupação dos bens. Em hipóteses envolvendo patrimônio sucessório, também pode ser útil compreender quando um herdeiro pode pedir usucapião de imóvel da herança.

A pessoa pode comprar uma casa mais cara para escapar dos credores?

Não legitimamente.

O artigo 4º da Lei nº 8.009/1990 impede que uma pessoa insolvente adquira, de má-fé, imóvel mais valioso para transferir sua residência e evitar a cobrança de dívidas.

Nessa situação, o juiz poderá transferir a proteção para a moradia anterior ou adotar as providências necessárias para liberar o imóvel mais valioso à execução.

A impenhorabilidade protege a moradia. Ela não pode ser empregada como instrumento de fraude contra credores.

Como comprovar que o imóvel é a residência da família?

Se houver penhora, o proprietário deverá demonstrar concretamente que o imóvel é utilizado como moradia permanente.

Podem ser relevantes:

  • contas de água, energia, telefone e internet;
  • correspondências recebidas no endereço;
  • declaração de imposto de renda;
  • cadastro perante órgãos públicos;
  • matrícula atualizada do imóvel;
  • documentos escolares dos filhos;
  • contratos e comprovantes relacionados à residência;
  • fotografias, declarações e outros elementos de ocupação efetiva.

O meio processual adequado dependerá da posição do interessado e da fase da execução. A defesa pode ocorrer, por exemplo, mediante impugnação, embargos ou manifestação específica sobre a constrição.

Por isso, a ordem de penhora não deve ser ignorada. O interessado precisa observar o prazo processual e apresentar documentação consistente. Para situações em que o imóvel pertence a menor, veja também o artigo sobre o alvará judicial para venda de imóveis de menores.

Conclusão

O STJ reafirmou que o imóvel residencial não perde a proteção do bem de família apenas porque possui alto valor de mercado, padrão elevado ou localização privilegiada.

A lei não estabelece um teto econômico para a proteção da moradia. Por outro lado, continuam aplicáveis as exceções legais relacionadas, por exemplo, a alimentos, financiamento, tributos, condomínio, hipoteca e fiança locatícia.

Cada situação exige a análise da origem da dívida, da utilização efetiva do imóvel, dos demais bens existentes e de eventual indício de fraude.

Diante de uma ordem de penhora ou de dúvida sobre a proteção patrimonial da residência, a orientação jurídica individualizada pode esclarecer os documentos necessários e a medida processual compatível com o caso.

Perguntas frequentes

Um imóvel de luxo pode ser considerado bem de família?

Sim. Segundo o STJ, o valor, o padrão ou a localização do imóvel não afastam, por si, a proteção. É necessário demonstrar que ele funciona como residência permanente da família e verificar se a dívida não se enquadra em uma exceção legal.

O juiz pode vender a casa e reservar parte do valor para o devedor comprar outra?

Não apenas porque o imóvel possui alto valor. No AREsp 2.791.033/PR, o STJ entendeu que essa solução não está prevista na Lei nº 8.009/1990 e criaria uma exceção baseada em critério subjetivo.

O bem de família nunca pode ser penhorado?

Pode haver penhora nas exceções previstas em lei, como dívidas de financiamento do próprio imóvel, pensão alimentícia, IPTU, despesas condominiais, hipoteca e fiança em contrato de locação.

Quem possui mais de um imóvel perde a proteção?

Não automaticamente. É preciso identificar qual imóvel serve como residência permanente e como os demais são utilizados. Quando existem várias residências, a lei estabelece critérios específicos para definir o bem protegido.

Como provar que o imóvel é utilizado como residência?

Podem ser apresentados contas de consumo, correspondências, declarações fiscais, documentos escolares, cadastros públicos e outros elementos que demonstrem a ocupação efetiva e permanente do imóvel.

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Condomínio pode proibir Airbnb? Entenda o que o STJ já decidiu

O proprietário de um apartamento pode anunciá-lo livremente em plataformas como Airbnb? Ou o condomínio pode impedir as estadias de curta duração mesmo que sua convenção não mencione expressamente esse tipo de serviço?

A resposta depende da convenção, da forma como o imóvel é utilizado e das características concretas da atividade. Além disso, o Superior Tribunal de Justiça ainda deverá uniformizar parte da controvérsia no Tema Repetitivo 1.443.

Portanto, não é correto afirmar que todo anúncio em plataforma digital está proibido. Também não se pode concluir que o direito de propriedade permite qualquer modalidade de exploração do imóvel.

O que o STJ já decidiu sobre Airbnb em condomínio?

Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ julgou o REsp 2.121.055/MG. O tribunal concluiu que a utilização reiterada e profissional de apartamento para estadias curtas pode descaracterizar sua destinação residencial.

No caso analisado, o condomínio possuía finalidade estritamente residencial. Segundo o STJ, a exploração econômica habitual por meio de estadias breves somente poderia ocorrer mediante alteração da destinação, aprovada por dois terços dos condôminos.

O julgamento também deixou claro que o meio utilizado para anunciar o imóvel não determina, isoladamente, a natureza do contrato. Um negócio não se torna comercial ou hoteleiro apenas porque foi intermediado por uma plataforma digital. O que importa é a maneira como a unidade é efetivamente explorada. STJ, REsp 2.121.055/MG, julgamento de 7/05/2026.

Toda locação curta é considerada atividade comercial?

Não. O próprio STJ apontou que a utilização de uma plataforma digital, por si só, não descaracteriza o uso residencial.

A Lei do Inquilinato admite a locação para temporada, destinada à residência temporária por prazo não superior a 90 dias. Essa modalidade pode atender, por exemplo, pessoas em férias, cursos, tratamento de saúde ou obras em sua residência.

Outra situação é a exploração frequente do apartamento como unidade de estadia, com elevada rotatividade de ocupantes e características próximas de uma atividade profissional. Entre os elementos que podem ser considerados estão:

  • frequência e habitualidade dos anúncios;
  • estadias de duração muito reduzida;
  • locação simultânea de quartos a pessoas desconhecidas;
  • oferta de limpeza diária, refeições, recepção ou concierge;
  • estrutura organizada para exploração econômica contínua;
  • impacto sobre segurança, sossego e rotina do condomínio.

A classificação depende do conjunto das circunstâncias. Não existe um único número de diárias que resolva automaticamente todos os casos.

O que será decidido no Tema 1.443 do STJ?

Em junho de 2026, a Segunda Seção afetou os Recursos Especiais 2.272.536/SP e 2.272.537/SC ao rito dos repetitivos.

A questão submetida a julgamento é específica: saber se a cláusula de destinação residencial prevista na convenção é suficiente para impedir locações curtas por plataformas digitais, mesmo quando não existe proibição expressa.

O tema permanece pendente de julgamento. O STJ também determinou a suspensão dos processos individuais e coletivos que discutam questão jurídica idêntica. STJ — Tema Repetitivo 1.443.

A suspensão não significa que toda disputa envolvendo Airbnb esteja automaticamente paralisada. É necessário verificar se o processo realmente coincide com a questão delimitada pelo tribunal.

A cláusula de uso residencial já permite a proibição?

Esse é justamente o ponto que o STJ uniformizará.

No julgamento do REsp 2.121.055/MG, a Segunda Seção considerou que a exploração reiterada ou profissional da estadia curta contrariava a destinação residencial. Entretanto, o Tema 1.443 deverá esclarecer o alcance de uma cláusula genérica de uso residencial diante de outras formas de ocupação e locação breve.

Enquanto não houver tese repetitiva definitiva, devem ser examinados:

  • o texto integral da convenção;
  • o regimento interno;
  • as deliberações das assembleias;
  • a finalidade registrada do empreendimento;
  • a modalidade concreta de contratação;
  • a frequência das estadias;
  • os serviços eventualmente oferecidos;
  • os problemas efetivamente documentados pelo condomínio.

Uma proibição expressa na convenção apresenta situação diferente daquela em que existe apenas referência genérica à finalidade residencial.

O condomínio precisa realizar assembleia?

A convenção e o Código Civil estabelecem as regras fundamentais de utilização das unidades e das áreas comuns. O artigo 1.336, inciso IV, determina que o condômino dê à unidade a mesma destinação da edificação e não a utilize de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança.

Quando a deliberação representa mudança da destinação do edifício ou da unidade, o artigo 1.351 do Código Civil exige aprovação de dois terços dos condôminos.

Antes de aplicar multas ou adotar medidas judiciais, o condomínio deve observar a convenção, a competência da assembleia e o direito de defesa do proprietário. Regras imprecisas ou punições aplicadas sem procedimento adequado podem gerar nova controvérsia.

O que o proprietário deve verificar antes de anunciar o imóvel?

O proprietário deve começar pela convenção, pelo regimento e pelas atas das assembleias. Também é recomendável verificar se já existem comunicados ou penalidades relacionadas a estadias curtas.

O anúncio precisa corresponder à utilização real. Apresentar como simples locação por temporada uma atividade com rotatividade intensa, múltiplos ocupantes e serviços organizados pode enfraquecer a posição do proprietário.

Se houver conflito, devem ser preservados anúncios, contratos, notificações, atas, registros de entrada e documentos sobre a utilização do imóvel. Esses elementos ajudam a identificar se existe uma locação residencial temporária ou exploração incompatível com a destinação do empreendimento.

Conclusão

O condomínio pode estabelecer limites para estadias curtas quando a utilização do imóvel conflita com sua destinação residencial, sua convenção ou os direitos dos demais moradores. Isso não significa, porém, que todo anúncio em uma plataforma como Airbnb seja automaticamente proibido.

O STJ já reconheceu a relevância da habitualidade, da profissionalização e do impacto da atividade. No Tema 1.443, ainda definirá se a simples cláusula de destinação residencial basta para impedir a locação curta quando não existe vedação expressa.

Até o julgamento definitivo, proprietários e condomínios devem evitar conclusões baseadas apenas no nome da plataforma. A análise jurídica exige a leitura dos documentos condominiais e o exame da utilização concreta da unidade.

Diante de notificação, multa ou deliberação sobre estadias curtas, a orientação jurídica individual pode esclarecer a validade da regra e as providências adequadas ao caso.

Perguntas frequentes

O condomínio pode proibir o proprietário de anunciar o apartamento no Airbnb?

O condomínio pode restringir estadias curtas incompatíveis com sua destinação residencial ou com a convenção. Entretanto, a utilização da plataforma, isoladamente, não define a natureza da atividade. Devem ser examinadas as regras condominiais e a forma concreta de exploração do imóvel.

Uma cláusula de uso exclusivamente residencial já proíbe estadias curtas?

O STJ ainda uniformizará essa questão no Tema 1.443. O julgamento definirá se a cláusula genérica de destinação residencial é suficiente para impedir locações curtas mesmo sem proibição expressa na convenção.

Airbnb é a mesma coisa que locação por temporada?

Não necessariamente. A plataforma pode intermediar diferentes negócios. A locação por temporada é regulada pela Lei do Inquilinato e pode durar até 90 dias. Já a exploração habitual e profissional de estadias muito curtas pode ser considerada contrato atípico incompatível com a finalidade residencial.

Todos os processos sobre Airbnb em condomínios estão suspensos?

Não. O STJ determinou a suspensão dos processos que discutam questão jurídica idêntica à do Tema 1.443. É necessário verificar se o objeto do processo coincide com a controvérsia delimitada pelo tribunal.

Quais documentos devem ser analisados em um conflito sobre estadias curtas?

Devem ser examinados a convenção, o regimento interno, as atas de assembleia, os anúncios, os contratos, as notificações, as penalidades e as provas sobre frequência, ocupantes e serviços oferecidos.

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Fontes oficiais

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