O proprietário de um apartamento pode anunciá-lo livremente em plataformas como Airbnb? Ou o condomínio pode impedir as estadias de curta duração mesmo que sua convenção não mencione expressamente esse tipo de serviço?
A resposta depende da convenção, da forma como o imóvel é utilizado e das características concretas da atividade. Além disso, o Superior Tribunal de Justiça ainda deverá uniformizar parte da controvérsia no Tema Repetitivo 1.443.
Portanto, não é correto afirmar que todo anúncio em plataforma digital está proibido. Também não se pode concluir que o direito de propriedade permite qualquer modalidade de exploração do imóvel.
O que o STJ já decidiu sobre Airbnb em condomínio?
Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ julgou o REsp 2.121.055/MG. O tribunal concluiu que a utilização reiterada e profissional de apartamento para estadias curtas pode descaracterizar sua destinação residencial.
No caso analisado, o condomínio possuía finalidade estritamente residencial. Segundo o STJ, a exploração econômica habitual por meio de estadias breves somente poderia ocorrer mediante alteração da destinação, aprovada por dois terços dos condôminos.
O julgamento também deixou claro que o meio utilizado para anunciar o imóvel não determina, isoladamente, a natureza do contrato. Um negócio não se torna comercial ou hoteleiro apenas porque foi intermediado por uma plataforma digital. O que importa é a maneira como a unidade é efetivamente explorada. STJ, REsp 2.121.055/MG, julgamento de 7/05/2026.
Toda locação curta é considerada atividade comercial?
Não. O próprio STJ apontou que a utilização de uma plataforma digital, por si só, não descaracteriza o uso residencial.
A Lei do Inquilinato admite a locação para temporada, destinada à residência temporária por prazo não superior a 90 dias. Essa modalidade pode atender, por exemplo, pessoas em férias, cursos, tratamento de saúde ou obras em sua residência.
Outra situação é a exploração frequente do apartamento como unidade de estadia, com elevada rotatividade de ocupantes e características próximas de uma atividade profissional. Entre os elementos que podem ser considerados estão:
- frequência e habitualidade dos anúncios;
- estadias de duração muito reduzida;
- locação simultânea de quartos a pessoas desconhecidas;
- oferta de limpeza diária, refeições, recepção ou concierge;
- estrutura organizada para exploração econômica contínua;
- impacto sobre segurança, sossego e rotina do condomínio.
A classificação depende do conjunto das circunstâncias. Não existe um único número de diárias que resolva automaticamente todos os casos.
O que será decidido no Tema 1.443 do STJ?
Em junho de 2026, a Segunda Seção afetou os Recursos Especiais 2.272.536/SP e 2.272.537/SC ao rito dos repetitivos.
A questão submetida a julgamento é específica: saber se a cláusula de destinação residencial prevista na convenção é suficiente para impedir locações curtas por plataformas digitais, mesmo quando não existe proibição expressa.
O tema permanece pendente de julgamento. O STJ também determinou a suspensão dos processos individuais e coletivos que discutam questão jurídica idêntica. STJ — Tema Repetitivo 1.443.
A suspensão não significa que toda disputa envolvendo Airbnb esteja automaticamente paralisada. É necessário verificar se o processo realmente coincide com a questão delimitada pelo tribunal.
A cláusula de uso residencial já permite a proibição?
Esse é justamente o ponto que o STJ uniformizará.
No julgamento do REsp 2.121.055/MG, a Segunda Seção considerou que a exploração reiterada ou profissional da estadia curta contrariava a destinação residencial. Entretanto, o Tema 1.443 deverá esclarecer o alcance de uma cláusula genérica de uso residencial diante de outras formas de ocupação e locação breve.
Enquanto não houver tese repetitiva definitiva, devem ser examinados:
- o texto integral da convenção;
- o regimento interno;
- as deliberações das assembleias;
- a finalidade registrada do empreendimento;
- a modalidade concreta de contratação;
- a frequência das estadias;
- os serviços eventualmente oferecidos;
- os problemas efetivamente documentados pelo condomínio.
Uma proibição expressa na convenção apresenta situação diferente daquela em que existe apenas referência genérica à finalidade residencial.
O condomínio precisa realizar assembleia?
A convenção e o Código Civil estabelecem as regras fundamentais de utilização das unidades e das áreas comuns. O artigo 1.336, inciso IV, determina que o condômino dê à unidade a mesma destinação da edificação e não a utilize de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança.
Quando a deliberação representa mudança da destinação do edifício ou da unidade, o artigo 1.351 do Código Civil exige aprovação de dois terços dos condôminos.
Antes de aplicar multas ou adotar medidas judiciais, o condomínio deve observar a convenção, a competência da assembleia e o direito de defesa do proprietário. Regras imprecisas ou punições aplicadas sem procedimento adequado podem gerar nova controvérsia.
O que o proprietário deve verificar antes de anunciar o imóvel?
O proprietário deve começar pela convenção, pelo regimento e pelas atas das assembleias. Também é recomendável verificar se já existem comunicados ou penalidades relacionadas a estadias curtas.
O anúncio precisa corresponder à utilização real. Apresentar como simples locação por temporada uma atividade com rotatividade intensa, múltiplos ocupantes e serviços organizados pode enfraquecer a posição do proprietário.
Se houver conflito, devem ser preservados anúncios, contratos, notificações, atas, registros de entrada e documentos sobre a utilização do imóvel. Esses elementos ajudam a identificar se existe uma locação residencial temporária ou exploração incompatível com a destinação do empreendimento.
Conclusão
O condomínio pode estabelecer limites para estadias curtas quando a utilização do imóvel conflita com sua destinação residencial, sua convenção ou os direitos dos demais moradores. Isso não significa, porém, que todo anúncio em uma plataforma como Airbnb seja automaticamente proibido.
O STJ já reconheceu a relevância da habitualidade, da profissionalização e do impacto da atividade. No Tema 1.443, ainda definirá se a simples cláusula de destinação residencial basta para impedir a locação curta quando não existe vedação expressa.
Até o julgamento definitivo, proprietários e condomínios devem evitar conclusões baseadas apenas no nome da plataforma. A análise jurídica exige a leitura dos documentos condominiais e o exame da utilização concreta da unidade.
Diante de notificação, multa ou deliberação sobre estadias curtas, a orientação jurídica individual pode esclarecer a validade da regra e as providências adequadas ao caso.
Perguntas frequentes
O condomínio pode restringir estadias curtas incompatíveis com sua destinação residencial ou com a convenção. Entretanto, a utilização da plataforma, isoladamente, não define a natureza da atividade. Devem ser examinadas as regras condominiais e a forma concreta de exploração do imóvel.
O STJ ainda uniformizará essa questão no Tema 1.443. O julgamento definirá se a cláusula genérica de destinação residencial é suficiente para impedir locações curtas mesmo sem proibição expressa na convenção.
Não necessariamente. A plataforma pode intermediar diferentes negócios. A locação por temporada é regulada pela Lei do Inquilinato e pode durar até 90 dias. Já a exploração habitual e profissional de estadias muito curtas pode ser considerada contrato atípico incompatível com a finalidade residencial.
Não. O STJ determinou a suspensão dos processos que discutam questão jurídica idêntica à do Tema 1.443. É necessário verificar se o objeto do processo coincide com a controvérsia delimitada pelo tribunal.
Devem ser examinados a convenção, o regimento interno, as atas de assembleia, os anúncios, os contratos, as notificações, as penalidades e as provas sobre frequência, ocupantes e serviços oferecidos.
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Fontes oficiais
- STJ — Oferta de imóvel em plataformas como Airbnb exige aprovação do condomínio, 7/05/2026.
- STJ — Tema Repetitivo 1.443, afetação publicada em 1º/06/2026.
- Código Civil — Lei nº 10.406/2002, especialmente artigos 1.336 e 1.351.
- Lei do Inquilinato — Lei nº 8.245/1991, especialmente artigos 48 a 50.
